Tipo: Legislativo

Data: 22/06/2020

Processo: 17953/2020

Situação: Restituido Ao Autor - Art. 131, I Do Regimento

Regime: Ordinário

Quórum: Não Específicado

Autoria: Reynaldo Gregório Junior

Assunto: DISPÕE SOBRE REGULAMENTAÇÃO DA OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR E DA ALTERAÇÃO DE USO DO SOLO.

Texto: A CÂMARA MUNICIPAL DE ARUJÁ APROVA: CAPÍTULO I Da Outorga Onerosa do Direito de Construir e da Alteração de Uso do Solo Disposições Gerais Art. 1º A presente lei tem por objetivo regulamentar a Concessão da Outorga Onerosa do Direito de Construir e da Alteração de Uso do Solo, estabelecida nos termos do artigo 3º caput. III inciso I e seguintes da Lei do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano do Município de Arujá – Lei Municipal Nº 42/2019. Parágrafo Único. Outorga Onerosa do Direito de Construir, expressão sinônima a Outorga Onerosa de Potencial Construtivo e Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional, é a faculdade concedida ao proprietário de imóvel para que este, mediante contrapartida ao Poder Público Municipal, possa construir acima do Coeficiente de Aproveitamento Básico do imóvel até o limite do Coeficiente de Aproveitamento Máximo permitido para a Zona, conforme o definido pela planta de zoneamento em vigor dentro dos parâmetros edilícios e de uso e ocupação do solo. Art. 2º A Outorga Onerosa do Direito de Construir somente poderá ser utilizada nas áreas onde o instrumento é aplicável segundo determinação da Lei do PDDU/ARUJA-SP, respeitando ainda: I - As determinações do Código de Obras e Edificações de Arujá; II - Realização de EIV (Estudo de Impacto de Vizinhança), cumprindo as exigências cabíveis a cada espécie de empreendimento nos termos da Lei do EIV, ainda comprovando, através do mesmo, a capacidade da infraestrutura disponível de suportar a sobrecarga exigida pelo empreendimento, ou a realização pelo empreendedor das medidas de adequação desta infraestrutura, quando necessárias, devidamente aprovadas pela Administração Pública. § 1º Nos termos do PDDU/ARUJA-SP, o instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir é aplicável nas seguintes Macrozonas Urbanas: I – Zona central, constituída por perímetro de alta densidade e/ou com grande potencialidade de expansão urbanística, situada no centro de realizações comerciais i de serviços (Z-1); II – Zona Central Especial, constituída por segmentos de alta densidade, situada ao centro de realizações comerciais e de serviços, em parte do viário consolidado e mais antigo cidade (Z-1-E); III – Zona de Uso Predominantemente Residencial, caracterizada por imóveis de expansão urbana, de media densidade demográfica, constituída de lotes médios e glebas (Z-3); IV – Zona Especial de Interesse Social, porção do território municipal, predominantemente, a moradia digna destinada a população de baixa renda, por intermédio de melhorias urbanísticas, recuperação / ambiental e regularização fundiária de assentamento precários e irregulares, bem como a provisão de novas Habitações de Interesse Social – HIS e Habitações de Mercado Popular. Art. 3º A outorga onerosa do direito de construir será requerida simultaneamente com o pedido de Consulta Prévia de Viabilidade Técnica da obra de edificação perante o órgão municipal competente, seja para edificação de obra nova ou ampliação de edificação já existente, cujo requerimento será acompanhado dos documentos: I – Documento necessário para a identificação do imóvel; II - EIV, executado contemplando as exigências do artigo 2º, inciso IV desta lei; III - Pré-projeto da edificação a ser outorgada onerosamente, assinada por responsável técnico habilitado. Art. 4º Analisado o projeto em face da legislação e estando em condições de aprovação, o interessado será comunicado em até 30 (trinta) dias para efetuar pagamento da contrapartida financeira no prazo do artigo 5º desta Lei, ficando neste momento liberadas apenas as plantas aprovadas. § 1º A expedição do alvará de licenciamento para construção da obra ficará condicionada ao seu pagamento integral, ou da primeira parcela, conforme Art.5º-§ 1º, bem como das despesas acessórias e conexas cabíveis. § 2º A solicitação da guia para pagamento deverá ser efetuada no Departamento Financeiro da Prefeitura Municipal de Arujá quando da solicitação do alvará de construção e no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias, contados a partir da aprovação do projeto. § 3º A não retirada da guia de recolhimento respectiva no prazo de 15 dias úteis, implicará em sua caducidade, tornando-se necessária nova emissão com revisão de valores. Art. 5º O pagamento do valor total da contrapartida financeira deverá ser efetuado em até 30 (trinta) dias, contados da data da retirada da guia de recolhimento. § 1º - Quando o valor da contrapartida financeira ultrapassar 20.000 (vinte mil) UFM seu pagamento poderá ser parcelado conforme legislação tributária em vigor, devendo a primeira parcela ser paga no mesmo prazo de 30 dias, e as demais parcelas no máximo até o “habite-se”, quando deverão ser integralmente quitadas as parcelas vincendas. § 2º - O não pagamento nos prazos indicados será entendido como perda do interesse em exercer a Outorga Onerosa do Direito de Construir e implicará em nulidade e cancelamento da licença concedida, sem prejuízo da cobrança do crédito constituído. Art. 6º - O valor da contrapartida financeira correspondente à Outorga Onerosa do Direito de Construir reverterá para as Secretarias de Meio Ambiente, Obras e Serviços, e será calculado a partir da seguinte fórmula e considerações abaixo relacionadas: CF = (ACA x VV) / FC Onde: CF= Contrapartida Financeira (calculada em UFMs) ACA= Área Construída Acrescida em projeção por pavimento VMT= Valor Venal do Imóvel (por m2) FC = Fator de Correção (pré-fixado em 12) § 1º - Gabarito Máximo permitido é de 22 (vinte e dois) pavimentos, para fins de exercício do direito de construir, com altura máxima de 60m (sessenta metros). § 2º - Fica vedado encostar nas divisas, sendo que os afastamentos laterais e fundos, terão uma vez e meia do previsto na legislação vigente. § 3º - Deverá ser apresentado para aprovação, o projeto de captação, armazenamento e utilização adequada de águas pluviais, oriundas da área edificada. § 4º - Em Zonas definidas como de Interesse Social, a Contrapartida Financeira terá um FC (Fator de Correção) de 28 e poderá deixar de ser cobrada nos casos em que o empreendimento for promovido pela PMA. Art. 7º - A expedição do “habite-se” da edificação só poderá ser efetuada depois de concluído e demonstrado o pagamento integral da contrapartida financeira, conforme o disposto no artigo 5º desta Lei. Art. 8º - Em caso de inobservância da destinação do uso, sendo o uso dado ao imóvel vedado pela lei de zoneamento, ou edificação além do concedido pela outorga, a administração municipal procederá à cassação dos respectivos alvarás expedidos, bem como determinará a imediata cobrança da diferença da contrapartida financeira que for apurada, acrescida de multa correspondente a (100%) do valor da Outorga concedida e multa diária no valor equivalente a 0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) sobre a referida diferença até a data do efetivo pagamento do valor integral, juros legais e correção monetária. Art. 9º - A não utilização do Potencial Construtivo Adicional concedido através da Outorga Onerosa do Direito de Construir no prazo de 24 (vinte e quatro) meses a contar da sua concessão implicará em caducidade da Outorga, retornando o Potencial Construtivo ao Estoque de Potencial Construtivo da Área, salvo hipótese de início e não conclusão da obra no referido prazo sem que tenha havido paralisação da execução. Parágrafo único. Em hipótese alguma haverá qualquer tipo de ressarcimento pela não utilização do Potencial Construtivo Adicional. Art. 10 - Nas áreas onde é permitida a Outorga Onerosa do Direito de Construir, mediante contrapartida financeira, poderá, mediante requerimento do interessado, ser concedido a Permissão Especial de Alteração de Uso do Solo. § 1º - Entende-se por Alteração do Uso do Solo o uso diferenciado daquele permitido pela lei de zoneamento para a situação do imóvel, sem prejuízo das disposições atinentes a compatibilidade de usos, conforme critério técnico adotado pelo Município, caso a caso. § 2º - Além do disposto no parágrafo anterior, a permissão será concedida pelo Poder Público Municipal mediante aprovação do Estudo de Impacto de Vizinhança – EIV, que deverá contemplar as medidas mitigadoras de eventuais incomodidades geradas pela alteração do uso do solo, mesmo que potenciais e/ou eventuais. § 3º - A concessão da permissão para Alteração do Uso do Solo não implica em permitir que se edifique fora dos parâmetros edilícios (construtivos) definidos pelo Zoneamento da situação do imóvel. § 4º - A contrapartida financeira de que trata o caput deste artigo reverterá para as Secretarias de Meio Ambiente, Obras e Serviço. § 5º - A contrapartida pela Outorga Onerosa do Direito de Construir é dissociada da contrapartida pela Alteração de Uso do Solo podendo ambas incidir sobre o mesmo imóvel, uma não substituindo a outra. Art. 11 – O presente projeto de Lei terá sua plena aplicação respeitando o seguinte escalonamento de período: I – Projetos apresentados entre o início da sua vigência até o final do terceiro mês subsequente, alíquota de desconto de 90% na CF aferida; II – Projetos apresentados entre o início do quarto mês da sua vigência até o final do quinto mês, alíquota de desconto de 70% na CF aferida; III - Projetos apresentados entre o início do sexto mês da sua vigência até o final do sétimo mês, alíquota de desconto de 60% na CF aferida; IV - Projetos apresentados entre o início do oitavo mês da sua vigência até o final do nono mês, alíquota de desconto de 40% na CF aferida; V - Projetos apresentados entre o início do décimo mês da sua vigência até o final do décimo segundo mês, alíquota de desconto de 25% na CF aferida; VI – A partir do décimo terceiro mês de sua implantação, cobrar-se-á a CF em sua integralidade. CAPÍTULO II Da Permissão Especial de Alteração de Uso do Solo para fins de Regularização das Construções Existentes Art. 12 - Os imóveis que se situam em todo o perímetro urbano do Município de Arujá e que até a data do início da vigência desta Lei foram edificados à revelia do Poder Público, em desacordo com as determinações de zoneamento e/ou índices urbanísticos, desde que o uso dado ao imóvel não seja incompatível com os demais usos dos imóveis do entorno, poderão ser regularizados através da Permissão Especial de Alteração de Uso do Solo, até 12(doze) meses contados a partir da publicação desta Lei, através da Permissão de Alteração de Uso e Ocupação do Solo, lastreada pelo conceito da Outorga Onerosa do Direito de Construir. § 1º - São considerados imóveis edificados a revelia do poder público aqueles empreendimentos que não possuírem alvará de construção, “habite-se” ou ainda edificados, reformados ou acrescidos em desacordo com a legislação vigente. §2º - Os imóveis edificados em área de APP (Área de Permanente de Proteção Ambiental) serão analisadas pelo órgão ambiental municipal e sujeitos aos seus termos, anteriormente a serem submetidas a qualquer procedimento de outorga ou permissão de alteração de uso e ocupação do solo. Art. 13 - Para efeitos de regularização das construções mencionadas no artigo anterior, a contrapartida financeira para concessão da Permissão Especial de Alteração de Uso e Ocupação do Solo, será calculada com base no valor venal do metro quadrado do terreno, sobre a área edificada irregular, em projeção horizontal e vertical pelo número de pavimentos, além do permitido pela taxa de ocupação ou do coeficiente de aproveitamento instituídos pelo zoneamento atual da situação do imóvel, ou sobre a edificação existente onde deveria haver o recuo frontal ou lateral obrigatório. § 1º - Nas hipóteses elencadas no caput deste artigo relativo aos recuos frontais ou laterais, a cobrança pela Permissão Especial de Alteração de Uso do Solo será sempre exigível mesmo que o imóvel se situe em Zona Especial de Interesse Social - ZEIS. § 2º - Quando o desacordo com a legislação vigente estiver relacionado à exigência de vaga para estacionamento de veículos, os imóveis poderão ser regularizados considerando-se para o cálculo da contrapartida financeira a relação de 30,00 m² de área construída por vaga de estacionamento necessária. § 3º - O valor mínimo da Contrapartida Financeira será de 100 (cem) UFM, tendo em vista os custos inerentes ao processo. Art. 14 - A Permissão Especial de Alteração do Uso do Solo que trata este artigo, quando seu valor ultrapassar 5.000 UFM’s, somente será concedida pela administração municipal depois da aprovação pela Secretaria de Planejamento, dependendo ainda de aprovação de Estudo do Impacto de Vizinhança (EIV), elaborado nos termos da lei específica. § 1º - Nas construções irregulares que ocupam o recuo frontal, tendo em vista a possibilidade de desapropriação futura por interesse público para ampliação da via, deverá o proprietário do imóvel firmar termo em que reconhece a precariedade da sua regularização e a possibilidade de desocupação da área em questão sem qualquer ônus para o Município. § 2º - Nas construções irregulares que ocupam o recuo frontal na mesma metragem do recuo predominante em mais de 60% das edificações já construídas na via a ser analisada, o valor da contrapartida financeira será reduzida e cobrada de acordo com a fórmula: CFReduzida = CF ÷ 1,5. § 3º - Nessas vias serão permitidas a ampliação das edificações nos mesmos termos da regularização, tendo em vista a equivalência da situação e o princípio da equidade. § 4º - Não serão computadas para efeito de cobrança da contrapartida financeira, as varandas ou vagas cobertas para veículos que ocupam o recuo frontal ou lateral obrigatórios, desde que removíveis (que não necessitem de demolição). § 5º - Nas construções irregulares que ocupam o recuo frontal obrigatório situadas em ZEIS – Zonas Especiais de Interesse Social, o valor da contrapartida financeira será reduzido e cobrado de acordo com a fórmula: CFReduzida = CF x 0,8 Art. 16 - Os proprietários de imóveis que comprovadamente se encontrarem na faixa de 0 a 3 salários mínimos de renda familiar e desde que possuam apenas um imóvel em seu nome, terão direito à contrapartida financeira reduzida, regulamentada por Decreto Municipal específico. Art. 17 - Ficam isentos da contrapartida financeira (CF) as construções irregulares já consolidadas em imóveis próprios de templos religiosos, de entidades filantrópicas e civis sem fins lucrativos, e de empreendimentos promovidos pelo poder público Municipal, Estadual e Federal. Art. 18 - A regularização da edificação existente não implica em permissão para ampliação de novos pavimentos, quando as edificações regularizadas estejam situadas sobre os recuos obrigatórios. Art. 19 - É vedada a concessão da Outorga Onerosa do Direito de Construir para fins de Regularização para: I - as edificações irregulares iniciadas após a entrada em vigência desta Lei, aplicando-se a estas as sanções previstas no Código de Obras e Edificações do Município de Arujá; II – as edificações executadas sobre os recuos frontais obrigatórios defronte às vias que necessitam de readequação ou requalificação de suas dimensões segundo o apontado na hierarquização e do Sistema Viário definido no Plano Diretor e na Lei que dispõe sobre o Plano de Alinhamento. Art. 20 - O pagamento de contrapartida por Permissão Especial de Alteração de Uso do Solo ou Outorga Onerosa do Direito de Construir não gera prejuízo ao recolhimento de demais taxas e impostos eventualmente devidos. CAPÍTULO III Disposições finais Art. 21 - Os recursos auferidos com a adoção da Outorga Onerosa do Direito de Construir serão revertidos as Secretarias de Meio Ambiente, Obras e Serviços, e aplicados em: a) Programas de regularização fundiária; b) Execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; c) Constituição de reserva fundiária; d) Ordenamento e direcionamento da expansão urbana; e) Implantação de equipamentos urbanos e comunitários; f) Criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; g) Criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental; h) Proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico. Art. 22 Nos termos do artigo 3 caput. III inciso 1º da Lei do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano do Município de Arujá, Lei Municipal Nº 42/2019, a contrapartida financeira da Outorga Onerosa do Direito de Construir, exceto quando se tratar de outorga para fins de regularização fundiária, como expresso nesta Lei, poderá ser substituída por qualquer outra contrapartida que traga vantagem ambiental, econômica ou social ao município, segundo os seguintes critérios: I - Equivalência econômica entre o valor da Outorga Onerosa e a contrapartida oferecida, auferida pelo Poder Público Municipal e; II - Aprovação da substituição pelo Executivo. § 1º Quando o valor da Outorga ultrapassar 5.000 UFM’s a aprovação da substituição dependerá de parecer favorável da Secretaria de Planejamento. § 2º A contrapartida substitutiva, que será sempre monitorada pelo poder público municipal, poderá consistir em: I - Doação de imóvel ao poder público municipal; II - Construção, ampliação ou reforma de equipamentos públicos municipais, inclusive praças, jardins, parques, bosques. Art. 23 A presente lei entrará em vigor a partir da data de sua publicação. Plenário Vereador João Godoy, 19 de Junho de 2020 Vereador Reynaldo Gregório Junior Reynaldinho

Justificativa: JUSTIFICATIVA Tenho a honra de encaminhar a Vossa Excelência, a fim de ser submetido ao exame e deliberação dessa Egrégia Câmara, o incluso projeto de lei que objetiva dispor sobre a regularização de edificações, condicionada, quando necessário, à realização de obras, nos termos da previsão do Plano Diretor do Município de Arujá, aprovado pela Lei nº 42, de 08 de janeiro de 2019. Conforme informações oferecidas pela Secretaria Municipal Planejamento, a proposta foi elaborada com base nas diretrizes fixadas pelo Plano Diretor Municipal, em consonância com o Código Civil, visando assegurar condições mínimas de higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade, salubridade, preservação ambiental e direitos de vizinhança, sem prejuízo do atendimento à legislação específica em vigor, especialmente no que tange às condições de instalação, tais como níveis de emissão de ruídos, permeabilidade, dentre outras. Nesse contexto, a partir das diretrizes e aspectos acima mencionados, bem como da revisão técnica dos dispositivos de leis anteriores - notadamente, da Lei nº 45, de 28 de novembro de 2019 - colima-se, com a medida ora enviada, a instituição de instrumento legal para a regularização da situação fática de um número expressivo de edificações existentes, condicionada ao atendimento de requisitos de correção e ao recolhimento da outorga onerosa relativa ao direito de construir, nas hipóteses que regula. Dessa forma, busca-se, em última análise, incorporar ao ordenamento legal do Município, normas e procedimentos especiais visando à regularização de edificações, especialmente de empreendimentos habitacionais promovidos pela Administração Pública, outras destinadas aos usos residenciais e não residenciais, além dos institucionais e religiosos. Ante o exposto, evidenciadas as razões de interesse público que justificam a aprovação da iniciativa, contará ela, por certo, com o aval dessa Colenda Casa de Leis. Plenário Vereador João Godoy, 19 de Junho de 2020 Vereador Reynaldo Gregório Junior Reynaldinho